Un proiect de casă e, în actele care se depun, două documentații, nu una. Prima se depune la primărie și legea o numește simplificată. A doua e proiectul tehnic și se elaborează după ce autorizația a fost emisă. Autorizația se obține cu prima, casa se construiește după a doua, iar ce se cumpără din catalog trebuie oricum adaptat la teren și semnat de cineva care răspunde.
Ce înseamnă „proiect de casă” în actele care se depun?
Două documentații succesive, cu autori și momente diferite. Prima e documentația tehnică — D.T., piesa de la art. 7 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 50/1991, una dintre cele patru din dosarul de autorizare. A doua e proiectul tehnic, în care prima se dezvoltă ulterior.
Definiția din anexa nr. 2 a legii folosește un cuvânt pe care cataloagele îl omit. Documentația tehnică — D.T. e „documentația tehnică simplificată care prezintă elementele tehnice esențiale necesare emiterii autorizației de construire”. Ea stabilește încadrarea în indicii urbanistici aprobați, amplasarea construcției și relațiile ei cu vecinătățile, compoziția spațială, structura de rezistență și expresia de arhitectură. Nu stabilește cum se execută vreuna dintre ele.
| Documentația | Documentația tehnică — D.T. | Proiectul tehnic |
|---|---|---|
| Când se face | înaintea cererii de autorizare | după emiterea autorizației |
| La ce servește | la emiterea autorizației de construire | la execuția lucrării |
| Unde ajunge | la primărie, în dosar | pe șantier |
| Ce se întâmplă cu ea | se dezvoltă în proiectul tehnic și devine parte a lui | se dezvoltă mai departe, în detaliile de execuție |
Aceeași definiție închide o portiță pe care mulți o caută: după emiterea autorizației, modificarea prevederilor documentației tehnice e interzisă, sub sancțiunea nulității autorizației. Ce s-a depus se dezvoltă, nu se schimbă.
Ce conține documentația depusă pentru autorizare?
Piese scrise și piese desenate, într-o listă fixată de anexa nr. 1 la lege. Anexa are trei secțiuni, iar două nu au nicio legătură cu o casă nouă: una privește desființarea unei construcții, cealaltă organizarea șantierului. Pentru autorizarea construirii se aplică secțiunea A, iar tot ce urmează e din ea.
Piesele scrise sunt lista și semnăturile proiectanților, cu partea din proiect pentru care răspunde fiecare, și un memoriu. Memoriul cuprinde datele generale: amplasament, topografie, climă, geologie și seismicitate, categoria de importanță a obiectivului. Urmează memoriile pe specialități, datele și indicii investiției — printre care procentul de ocupare a terenului și coeficientul de utilizare a terenului — și devizul general. Ca anexe se adaugă studiul geotehnic, referatele de verificare, avizele de branșare și racordare și, în cazurile enumerate, acordul asociației de proprietari.
Piesele desenate încep cu planurile generale: planul de încadrare în teritoriu, emis de oficiul de cadastru, planul de situație întocmit în sistemul de proiecție Stereografic 1970 și vizat de același oficiu, și planul construcțiilor subterane. Urmează planșele pe specialități: arhitectura la scara 1:50 sau 1:100, cu toate nivelurile cotate, acoperișurile și fațadele; la structură, planul fundațiilor și detaliile de fundații; la instalații, numai schemele funcționale.
Un singur subpunct al listei explică de ce dosarul depus nu conține proiectul casei. Proiectul de structură complet se prezintă, scrie la punctul 2.2.3, pentru „construcții cu mai multe subsoluri și cel puțin 10 niveluri”. La o casă, partea de structură din dosarul de autorizare e planul fundațiilor. Restul se proiectează în faza următoare.
Din proiect vine și nivelul de performanță cerut fiecărui produs pus în operă, iar la livrare el se compară cu declarațiile de performanță ale materialelor.
Cine are dreptul să semneze un proiect de casă?
Semnătura contează mai mult decât desenul. Art. 9 alin. (1) cere ca documentațiile tehnice și proiectele tehnice să fie elaborate de colective tehnice de specialitate și semnate numai de cadre tehnice cu pregătire superioară din domeniul arhitecturii, urbanismului, construcțiilor și instalațiilor.
Împărțirea e pe trei niveluri. Partea de arhitectură o semnează un arhitect cu diplomă recunoscută de statul român, la toate categoriile de importanță. Părțile de inginerie se semnează de ingineri constructori și de instalații, tot la toate categoriile. Un conductor arhitect, un urbanist sau un subinginer de construcții poate semna numai pentru clădiri de importanță redusă aflate în afara zonelor protejate.
„Clădiri de importanță redusă” nu e o apreciere, ci un termen definit în anexa nr. 2: intră aici, printre altele, clădirile de locuit cu subsol, parter și un etaj, cu maximum șase apartamente, împreună cu anexele lor gospodărești. Alineatul (3) al aceluiași articol adaugă partea care contează la un litigiu: semnarea documentațiilor angajează răspunderea semnatarilor.
Aici se vede de ce căutarea unui proiect de casă cu mansardă și cea a unui proiect de casă la parter duc la același răspuns. Forma casei nu apare în regulă. Ce apare e categoria clădirii și dacă terenul se află într-o zonă protejată.
Cine verifică proiectul și când?
Un verificator de proiecte atestat, înainte de autorizație, nu înainte de execuție. Referatele de verificare a documentației tehnice sunt piesă a dosarului, la punctul 2.5.2 din secțiunea A, iar textul precizează că verificatorii sunt aleși de investitor. Alegerea e a beneficiarului, nu a proiectantului și nu a primăriei.
Regula pe care se sprijină vine din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții: verificarea se face de specialiști verificatori de proiecte atestați, alții decât cei care au elaborat proiectele, iar verificatorul nu poate verifica un proiect la a cărui elaborare a participat. Restricția e personală, nu se aplică firmei: contează ca omul care semnează referatul să nu fi lucrat la proiectul pe care îl verifică.
Cum arată aceleași reguli în noul Cod?
Legea 50/1991 se abrogă integral la 25 august 2026, când intră în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Împărțirea în două documentații rămâne, iar Codul o formulează mai apăsat decât legea actuală.
| Elementul | Cum arată în Cod |
|---|---|
| Numele | „documentația tehnică — D.T.” devine „proiectul pentru autorizarea construirii” |
| Conținutul-cadru | trece în anexa nr. 2 la Cod, iar gospodăriile unifamiliale din mediul rural capătă o anexă proprie, nr. 3 |
| Trecerea la execuție | art. 264 alin. (5) păstrează dezvoltarea prin proiectul tehnic de execuție, iar alin. (6) interzice începerea lucrărilor în absența lui |
| Arhitectul | art. 264 alin. (8) declară participarea lui obligatorie la elaborarea proiectului de autorizare |
| O piesă nouă în dosar | dovada luării în evidență a proiectului de către Ordinul Arhitecților din România, art. 262 alin. (1) lit. c) |
| Extrasele de cadastru | condiția „actualizat la zi” devine „nu mai vechi de 30 de zile” |
| Clasificarea construcțiilor | categoriile de importanță A–D sunt înlocuite de clasele de consecințe CC1–CC4, art. 370 |
O prevedere merită citită cu atenție, pentru că se poate întoarce împotriva beneficiarului. Art. 440 alin. (3) scutește de verificare tehnică proiectele construcțiilor încadrate în CC1, răspunderea rămânând exclusiv a arhitecților și inginerilor care le-au elaborat. CC1 e clasa construcțiilor de importanță redusă, echivalată de Cod cu fosta categorie D. Încadrarea nu se alege de beneficiar și nu se deduce dintr-un articol: o stabilește proiectantul, după cele mai severe consecințe posibile ale unei avarieri.
Codul adaugă și o limită explicită asupra execuției fără antreprenor. Potrivit art. 279 alin. (1), în regie proprie se pot executa numai locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter, iar pentru celelalte categorii de clădiri regia proprie e interzisă, indiferent de clasa de consecințe.
Ce greșesc cei mai mulți când comandă proiectul
Un dosar respins la ghișeu și un constructor care cere planșe inexistente au de obicei aceeași cauză, formulată la comandă. Cine cere „proiectul casei” fără să spună pentru care fază îl vrea riscă să primească numai prima documentație, uneori incompletă și ea.
- Proiectul din catalog, dus la primărie neschimbat. Documentația depusă cere plan de situație pe suport cadastral pentru terenul acela, studiu geotehnic pentru terenul acela și referate de verificare. Niciuna dintre cele trei piese nu poate veni dintr-un catalog.
- Devizul general tratat ca estimare orientativă. El e piesă scrisă a documentației, întocmită potrivit reglementărilor legale în vigoare, și intră în dosar alături de memoriu.
- Alegerea verificatorului, lăsată proiectantului. Legea o dă investitorului, iar verificatorul nu poate fi cineva care a participat la elaborarea proiectului. Cine cedează alegerea rămâne fără mijlocul de a verifica dacă restricția a fost respectată.
- Partea de instalații, amânată pentru „mai târziu”. În documentația de autorizare intră schemele funcționale ale instalațiilor. Traseele și dimensionările vin la faza următoare, dar schemele se depun de la început.
Întrebări frecvente
Un proiect de casă cumpărat din catalog poate fi depus la primărie?
Nu în forma cumpărată. Documentația de autorizare conține piese legate de terenul concret: planul de situație în sistemul Stereografic 1970, vizat de oficiul de cadastru, studiul geotehnic al amplasamentului și referatele de verificare. Un proiect de catalog se poate folosi ca punct de plecare, dar adaptarea și semnarea rămân la un proiectant.
Cine alege verificatorul de proiecte?
Investitorul, adică beneficiarul lucrării. Anexa nr. 1 la Legea 50/1991 cere referate de verificare întocmite de verificatori de proiecte atestați „aleși de investitor”. Alegerea vine cu o restricție: verificatorul nu poate fi dintre cei care au elaborat proiectul.
Proiectul tehnic de execuție se depune și el la primărie?
Nu. El se elaborează după emiterea autorizației și dezvoltă documentația depusă. De la 25 august 2026, art. 264 alin. (6) din Cod interzice expres începerea lucrărilor de construire în absența lui, ceea ce înseamnă că absența se constată pe șantier, nu la ghișeu.
Un proiect de casă cu mansardă cere alți semnatari decât unul de casă la parter?
Nu prin forma casei. Regula de semnătură se raportează la categoria de importanță a clădirii și la amplasarea în afara sau în interiorul unei zone protejate. Partea de arhitectură o semnează un arhitect la toate categoriile, iar conductorul arhitect sau subinginerul poate semna numai la clădiri de importanță redusă în afara zonelor protejate.
Casa se poate construi în regie proprie?
De la 25 august 2026, numai în cazurile enumerate la art. 279 alin. (1) din Cod: locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter. Pentru orice altă categorie de clădire, executarea în regie proprie e interzisă, indiferent de clasa de consecințe în care se încadrează.
Articolul are scop informativ și nu ține locul unui proiect tehnic, al unei expertize sau al verificării de către un specialist atestat. Baza legală citată este Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, în forma consolidată la 19 august 2026, Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată, și Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și aplicabil de la 25 august 2026. Ultima verificare a surselor: 19 august 2026.